CBRE 코리아, ‘2024년 4분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’발표

글로벌 최대 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2024년 4분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 2024년 신규 A급 물류센터의 공급이 전년 대비 36% 감소한 것으로 나타났다. 올해부터 본격적인 공급 감소가 이어질 것으로 보여 주목된다.

이 보고서에 따르면 2024년 4분기에는 총 10개의 신규 A급 자산이 1,165,274㎡의 규모로 공급됐으며 2024년 총 공급량은 전년도 대비 36% 감소한 3,588,552㎡로 집계됐다. 올해도 공급은 감소될 것으로 보인다. 2025년에는 지난해에 두드러졌던 대형 자산의 공급이 크게 감소하면서 본격적인 공급 축소가 예상되기 때문이다. CBRE는 2025년 예상 공급량에 대해 2024년 전체 공급 규모의 1/3수준에 그칠 것으로 예측했다. 

2024년 4분기에도 여전히 서부권역에 대한 공급이 집중됐다. 대표적으로 인천 도화 물류센터(250,580㎡), 로지스포인트 김포 SMART물류센터(199,177㎡) 및 케이원김포로지스 물류센터(182,678㎡)가 준공 됐으며 이는 전체 공급량의 약 54%에 이른다. 남부 권역도 연면적 3만평 이상의 대형 자산의 공급이 이뤄졌다. 점봉동 물류센터(122,146㎡)와 성은지구 물류센터(115,768㎡)가 각각 안성과 여주에 준공 완료 됐으며 안산, 이천 및 용인에 추가적인 공급이 확인됐다.

보고서에 따르면 수도권 A급 물류 시장의 공실률은 상반기 대비 2.3%p 증가한 약 23%로 나타났다. 상온과 저온 공실률은 각각 17%와 41%로 상온 공실률은 4%p증가한 반면 저온은 약 2%p하락하며 완만한 감소세를 보였으나 여전히 높은 수준을 보였다. CBRE는 이번 보고서를 통해 향후 공급 감소와 함께 공실률의 점진적인 하락이 예상되지만 누적된 공실 면적이 완전히 해소되기까지는 시간이 소요될 것으로 보인다고 밝혔다. 

수도권 A급 물류 시장의 하반기 순흡수 면적은 약 85.6만㎡를 기록하면서 2024년 총 순흡수면적은 전년 대비 크게 감소한 1,915,862㎡로 집계됐다. 과거 두드러졌던 이커머스의 확장세는 다소 더디게 나타난 반면, 3PL의 임차 활동이 활발히 관찰됐다. 이는 지난해 임대차 규모의 절반 수준이며 4분기에는 그 비중이 2/3 수준에 달했다(약 42만㎡). 주요 임대차 사례로는 CJ대한통운이 안성 일죽 물류센터의 상온 면적을 15년간 사용할 것으로 알려졌으며, 중국계 시바로지스가 김포 소재 한강신도시 물류센터와 마스터리스 계약을 체결한 것으로 조사됐다. 한편, 인천 도화 물류센터의 경우, 시공사 대림이 두개의 층을 책임 임차하는 것으로 확인되면서 비실수요자에 의한 공실 해소 사례 또한 일부 관찰됐다. 

수도권 A급 물류센터의 평균 상온 명목 임대료는 평당 3.5만 원으로 지난해 말 대비 2.1%상승했다. 신규 프라임 자산의 공급이 있었던 안성, 시흥지역을 중심으로 큰 폭의 상승률이 관찰됐으며, 상대적으로 높은 임대료가 책정된 신규 자산의 준공에 따른 성장이 두드러졌다. 한편, 공실이 높은 자산을 중심으로 여전히 공격적인 무상임대료가 제공되면서 실질임대료의 성장은 제한적으로 보인다.

금번 분기 내 6건의 물류센터 거래가 완료되면서 투자 규모는 총 2,965억 원으로 집계됐다. 우수한 입지의 우량 자산을 중심으로 외국계 투자자의 매입 활동이 관찰되면서 금번 분기 거래 가운데 외국 자본 비중이 약 45%를 차지했다.

지난해 상업용 부동산시장의 전체 섹터의 누적거래액에서 물류는 오피스에 이어 두 번째로 많은 거래가 이뤄진 것으로 나타났다. 오피스가 전체 거래규모의 60%에 해당하는 13조 원을 기록하며 투자시장을 이끌었고 물류도 약 5조 원에 이르는 거래가 이뤄지면서 각 2조원대의 기록한 호텔과 리테일 보다 많은 거래가 이뤄진 것으로 나타났다. 특히 오피스와 물류는 양적인 거래 규모의 성장뿐만 아니라 질적인 변화도 두드러지면서, 기업의 부동산 유동화, 선매입, 부실채권(NPL)거래 등 과거에는 제한적이었던 투자 유형이 거래 규모 증가에 상당 부분 기여한 것으로 CBRE는 밝혔다. 

한편, 2024년 4분기 물류 거래규모는 약 3,747억 원 수준으로, 선매입 및 NPL성 거래가 주를 이뤘던 지난 분기 대비 A급 코어 자산의 거래가 전체의 71%를 차지하며 전체 규모를 견인했다. 대표적으로 독일계 DWS자산운용 소유 김포 성광물류센터 및 이천 로지포트 물류센터가 각각 미국계 블랙스톤과 ESR켄달스퀘어리츠에 의해 매입이 완료됐다. 그 외, 미국계 스타우드캐피탈이 코람코자산운용과 이천 소재 고백리 물류센터를 인수하면서 해외 자본의 두드러지는 물류 투자 활동이 관찰됐다.

출처 : 물류신문 2024년 A급 신규물류센터 공급, 전년 대비 36% 감소 < 물류센터 < 기사본문 - 물류신문