공급 감소세 뚜렷 속 외국계 투자사 ‘매수세’ 유지▲올해 2분기 권역별 임대료 및 공실률 (사진=JLL코리아)글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 JLL코리아는 2025년 2분기 수도권 A급 물류센터 시장 동향을 발간하고 올해 2분기 수도권 물류 부동산 시장이 공급 감소와 함께 안정화 단계에 접어들었다고 밝혔다. 권역별로 공실률에 차이를 보였지만, 전반적으로는 안정적인 흐름을 유지했다. 임대료는 완만한 상승세를 이어갔으며, 투자 시장은 2분기 거래 규모가 급감했다.JLL코리아는 하반기 금리 안정세와 외국계 기관투자자들의 투자 확대 움직임에 힘입어 시장이 회복될 것으로 전망했다.수도권 물류센터 공실률 양극화…중부↓ 북부↑올해 2분기 수도권 A급 물류센터의 평균 공실률은 16.4%로, 전분기와 유사한 수준을 유지했다. 권역별로는 중부(2.9%), 남부(15.0%), 서부(23.2%)의 공실률이 하락했지만, 북부(33.3%)와 남동부(13.2%)는 상승해 양극화 현상이 뚜렷하게 나타났다.북부 권역은 군사시설보호구역 및 상수원보호구역 등 개발 제한 요소가 많아 A급 물류센터의 공급이 제한적이기 때문에 개별 센터의 공실 여부가 권역 전체 공실률에 큰 영향을 미친다. 반면, 중부 권역은 인구 밀도가 높고 개발 여건이 제한적이어서 향후에도 낮은 공실률을 유지할 것으로 전망된다.수요 측면에서는 수도권 전체의 순흡수면적이 약 68,511평으로, 전분기 대비 56%, 전년 동기 대비 54% 감소해 2020년 3분기 이후 최저치를 기록했다. 중국계 이커머스 기업의 국내 진출이 늘면서 물류 수요를 뒷받침할 것으로 예상된다. 알리익스프레스는 G마켓과 합작법인을 추진 중이며, 테무는 김포에 물류센터를 임차했다. 징둥은 인천과 이천에 물류센터 구축을 완료했다. 한편, 국내 기업 중에서는 쿠팡이 1분기 사상 최대 매출을 기록하며 럭셔리 상품군을 확장하고 있으며, 컬리는 네이버 쇼핑 입점을 통해 신규 수요 확보를 준비 중이다.상온 면적에 대한 임차 수요 집중 현상도 계속되고 있다. 이에 기존 저온 공간을 상온으로 전환하는 사례가 다수 나타나고 있다. 최근 저온 물류센터 공급이 증가하는 가운데, 상온 전환 추세도 지속될 전망이다.수도권 물류센터 공급, 15분기 만에 최저올해 2분기 수도권 A급 물류 부동산 시장에는 총 4개의 신규 물류센터가 공급되며, 15분기 만에 최저 공급량을 기록했다.중부 권역의 분당야탑물류센터(약 21,298평), 북부 권역의 케이로지스고양(약 16,139평), 남부 권역의 평택 후사리 물류센터(약 21,741평), 남동부 권역의 여주 삼군리 물류센터(약 11,835평)가 새롭게 공급됐다.심혜원 JLL코리아 리서치팀장은 “2025년 상반기 누적 신규 공급면적은 2024년 4분기 대비 약 40% 감소했으며, 연간 공급량도 지난해의 1/3 수준에 머물 것으로 예상된다”며 “건설비 상승과 PF 이슈 등으로 신규 착공과 인허가 모두 크게 줄어든 상황”이라고 설명했다.한편, 올해 현재까지 인허가를 받은 물류센터는 5건, 착공된 센터는 6건으로, 2023년 83건, 2024년 33건과 비교해 현저한 감소세를 보이고 있다.임대료 상승세 지속, ‘중부 권역 3.1%로 최고 오름세’올해 2분기 수도권 상온 물류센터의 명목 임대료는 평당 35,300원으로 전분기 대비 1.0% 상승했다. 전 권역에서 임대료 상승이 나타난 가운데, 중부 권역은 3.1%로 가장 높은 오름세를 보였다. 권역별 평균 임대료는 북부(44,600원), 서부(40,600원), 중부(38,300원), 남부(31,300원), 남동부(30,900원) 순이었다. 중부 권역의 경우 일부 센터가 임대료를 인상했으며, 우수 입지의 신규 물류센터가 시장 평균보다 높은 임대료를 제시하면서 상승폭이 컸다.우정하 JLL코리아 물류산업 자산 서비스 전무는 “공급 감소가 지속되는 가운데, 수도권 명목 임대료는 당분간 완만한 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 공실 상황에 따라 임대인은 인센티브 등을 통해 실질 임대료를 조정하고 있으며, 같은 권역 내에서도 입지 조건에 따라 임대료 상승폭은 차별화될 전망”이라고 말했다.2분기 물류 부동산 투자 시장에서는 총 3,846억 원의 거래가 이뤄지며, 전분기 대비 71%, 전년 동기 대비 75% 감소했다. 이는 2020년 2분기 이후 최저 수준이다. 주요 거래로는 경산 쿠팡 물류센터(1,558억 원), 안성 양변리 물류센터 A·B동(1,210억 원), 제주 장전리 물류센터(485억 원), 용인 원삼 물류센터(약 430억 원)가 있다. 수도권 A급 물류센터의 평균 Cap rate은 전분기와 동일한 5.3%를 유지했다.민수희 JLL코리아 캐피탈 마켓 본부 상무는 “2분기의 거래 둔화는 일시적인 현상으로, 시장의 구조적 문제는 아니다”라며 “금리 안정세가 이어지는 가운데 외국계 투자자들의 시장 참여는 여전히 활발하다. DWS, 블랙스톤, KKR 등 주요 글로벌 운영사들이 3분기 중 물류 자산 편입을 완료할 예정인 만큼, 하반기 투자 시장 회복에 대한 기대가 높아지고 있다”고 말했다.이어 “현재 시장에는 다양한 매물이 나오고 있지만, 매도자와 매수자 간 기대 가격 격차가 존재한다. 우수한 입지를 갖추고 드라이 비중이 높은 자산을 중심으로 선별적인 거래가 이어질 가능성이 크다”고 덧붙였다.출처 : 물류신문 JLL코리아, “2분기 수도권 물류 부동산, 안정화 단계…하반기 회복 기대” < 포토박스 < 물류센터 < 기사본문 - 물류신문